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借名買房中,出名人“變卦”,借名人如何應對?
發布日期: 2018-8-29    作者: 王 奇 劉智萍 黃婧    來源: 陜西海普睿誠律師事務所
  借名買房中,出名人“變卦”,借名人如何應對?
 
 
  房子是令很多國人頭痛的問題,大家往往出于擔心房價上漲、結婚的剛性需求、租房價格貴以及投資等目的急于買房。為了應對異常火爆的房地產市場,抑制炒房行為,西安市政府連續出臺多項限購政策,并不斷加大限購砝碼。受到限購令的影響,一些購房者紛紛失去了購房資格,在此情形下“借名買房”的現象層出不窮。
 
  所謂借名買房是指實際購房人出資,由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同,房屋產權登記為名義購房人,實際購房人與名義購房人約定房屋產權歸實際購房人所有的買房形式(對于實際購房人以下簡稱“借名人”,名義購房人簡稱“出名人”)。“借名買房”多發生在關系較為親密的人群(多為關系親密的親人、朋友、熟人等)中間,當借名人與出名人之間受到利益糾紛、感情破裂、信任喪失等因素的影響,出名人反悔,拒絕變更所有權的情形時有發生。通過大數據分析,借名買房糾紛近些年呈上升趨勢,相較于2013年,在限購政策升級的2017年,法院裁判案件數量增漲13倍左右。
 
  我國實行不動產登記生效主義原則,不動產所有權以不動產權證為準,借名人雖為實際出資人,但當不動產權證顯示的權利人為出名人時,從表象外觀上不動產所有權歸出名人所有。此時,一旦發生出名人拒絕協助辦理不動產變更手續的,借名人無法憑借《房屋借名協議》來行使對房屋的所有權。那么當遇到出名人拒絕變更的情形,借名人應當如何維護自身應有權益呢?
 
  一、相關案件
 
 
  二、借名人如何維權
 
  1.申請更正登記:
 
  根據《物權法》第十九條第一款的規定,利害關系人認為不動產登記簿記載有誤的,可以申請更正登記。進行更正的前提是取得了權利人的書面同意或有證據證明登記錯誤。但需要注意的是,在借名買房的情形下,并非是登記錯誤的情形,而是雙方當事人協商約定的結果,若無法取得權利人的書面同意,借名人很難通過更正登記的形式實現所有權的轉移。
 
  2.申請異議登記,針對權利人提起訴訟:
 
  根據《物權法》第十九條第二款的規定,若權利人不同意更正的,利害關系人可申請異議登記,但申請人須在異議登記期內(登記日起15日內)提起訴訟。異議登記的優點在于可以起到限制房屋處分的效果,但同時會增加案件人力和時間成本。
 
  3.提起確權之訴:
 
  根據《物權法》三十三條以及《物權法(解釋一)》第二條的規定,當事人有證據證明不動產登記簿記載與真實權利狀態不符,請求確認其享有物權的,應予支持。在提起確權之訴時,因標的物為不動產,所以應當遵循專屬管轄原則,向不動產所在地的法院提起訴訟。
 
  4.提起合同之訴,請求協助辦理所有權變更手續:
 
  鑒于借名買房行為在現實生活中運用愈加頻繁,借名買房糾紛頻率逐漸上升,一些法院逐漸重視這一問題,并以發布指導文件的形式對該問題的審理予以規范。2014年12月16日,北京市高級人民法院發布了《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發[2014]489號),其中第十條規定 “借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認房屋歸其所有的,法院應當向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。” 2017年9月12日,廣東省高級人民法院向全省各級人民法院印發了《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》,其中第二十八條規定:“借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的,不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持,但房屋在限購范圍內,借名人不具有購房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人,借名人以無權處分為由主張追回房屋的,不予支持。”因而,目前就借名買房糾紛案件多以訴請協助辦理所有權辦更手續為由進行訴訟。
 
  三、律師建議
 
  建議采取合同之訴,要求協助辦理所有權變更手續的方式來維護借名人合法權益。在采取訴訟手段維權前,當事人可先申請異議登記,但異議登記并非訴訟的必經路徑。
 
  首先,通過在最高院裁判文書網站上的查詢歸納,目前對于借名買房糾紛,多以當事人要求協助辦理所有權變更手續為由,法院查明屬實后,裁判支持當事人的訴訟請求。其中北京高院和廣東高院以文件的形式明確了法院在審理借名買房案件時,對于請求協助辦理所有權轉移登記的,可予以支持。在前述雁塔法院審理的案件中,法院認可了原告與被告之間存在借名買房關系,原告現已符合西安市購房條件,且不違背法律、法規的強制性規定,雙方應當依約履行《房屋產權歸屬協議書》,被告有義務協助原告辦理房屋權變更手續。
 
  其次,若通過請求確認所有權的方式來維權,訴請可能不被支持或被法院駁回。目前廣東高院都已明確在借名買房中,請求確認房屋所有權的,不予支持。從高院的態度來看,其更加支持借名買房行為是一種債權行為而非物權行為。另外,其他地區法院在判決中有駁回當事人申請確認房屋所有權的訴請的情形。以北京市二中院的一則判決為例((2012)二中民終字第13642號),法院認為原被告之間的借名購房確定的是雙方債權債務關系,原告訴請確認其享有訴爭房屋所有權的事項法院難以確認,因此法院對原審法院的判決予以更正。
 
  因借名買房的特殊性,購房者再決定采取借名買房時應當注意如下幾點:
 
  1. 借名人與出名人應當簽訂書面的借名協議,約定不動產所有權權屬,并且明確約定所有權轉移時間以及出名人有協助辦理所有權轉移的義務等內容;
 
  2. 借名人應當確保對該房屋的實際占有,保留房款支付憑證、裝修費收據、物業費/水電費等繳納情況,即可以證明借名人為實際出資人以及占有人的相關證據;
 
  3. 辦理房屋所有權轉移時,主、客體均應滿足相關條件。其一,借名人應當已經具備購房資格。其二,標的房屋應當滿足轉讓條件。如所購買房屋為經濟適用房等政策性保障住房,應滿足交易時間等限制要求;
 
  4. 如若進行異議登記的,需注意在15日內提起訴訟。
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